Odwrócona hipoteka - emeryci z mieszkaniem mogą mieć więcej

Prace nad ustawą o odwróconym kredycie hipotecznym, znanym w Wielkiej Brytanii i USA pod nazwą reverse mortgage, trwają od kwietnia 2010 roku. Ministerstwo Finansów przygotowało dokument „Założenia do ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym”, który jednak budzi krytykę środowiska prawniczego i instytucji finansowych. Tymczasem zainteresowanie osób pozostających na emeryturze taką formą czerpania zysku z posiadanej nieruchomości jest duże.

W modelu klasycznym odwrócona hipoteka to lustrzane odbicie kredytu hipotecznego. Nie klient kupuje nieruchomość i spłaca raty kredytu, ale instytucja finansowa nabywa mieszkanie lub dom od starszej osoby, płacąc jej regularnie, co miesiąc raty w umówionej wysokości.

Model sprzedażowy odwróconej hipoteki

W Polsce nie ma wprawdzie jeszcze uregulowań prawnych dotyczących odwróconej hipoteki, ale w kodeksie cywilnym i handlowym są odpowiednie zapisy umożliwiające zawarcie tego rodzaju transakcji. Taka forma umowy nazywa się modelem sprzedażowym odwróconej hipoteki lub umową dożywocia. Prawo własności lokalu przechodzi na fundusz już z chwilą podpisania kontraktu.

W modelu kredytowym, uregulowanym ustawą, nad którą ustawodawca nadal pracuje przeniesienie własności lokum na instytucję wypłacającą umówione świadczenie dochodzi dopiero po śmierci klienta.

Dowiedz się więcej:

• odwrócony kredyt hipoteczny >>
• hipoteka odwrócona a odwrócony kredyt hipoteczny >>
• projekt ustawy o odwróconej hipotece >>
• spadkobierca a odwrócony kredyt hipoteczny >>
• czy bankom opłaca się odwrócona hipoteka? >>

Umowa o dożywocie

W Polsce dwie instytucje finansowe Fundusz Hipoteczny DOM oraz Centralny Fundusz Hipoteczny oferują tego rodzaju umowę dożywocia. W ramach podpisanego porozumienia posiadający nieruchomość senior otrzymuje dożywotnią rentę hipoteczną wraz z prawem do nieodpłatnego zamieszkiwania w mieszkaniu lub domu, który jest przedmiotem umowy. W zamian fundusz ma prawo dysponować nieruchomością po śmierci beneficjenta wypłacanych świadczeń, ale jednocześnie przejmuje na siebie ponoszenie kosztów związanych z eksploatacją lokum.

Umowa podpisywana jest w oparciu o zapisy Kodeksu Cywilnego (dotyczące umowy o dożywocie – art. 908 do 916), który zabezpiecza interesy beneficjenta. Gdyby więc fundusz spóźniał się z regulowaniem świadczeń emeryt ma prawo unieważnić kontrakt. Koszty związane z transakcją – podatki, ekspertyza rzeczoznawcy majątkowego, komplet dokumentów – ponosi fundusz. Umowę podpisuje się w formie aktu notarialnego w obecności notariusza, który zobligowany jest także do udzielenia potencjalnemu beneficjentowi bezpłatnej porady prawnej.

Dlaczego warto

Odwrócona hipoteka to dobre rozwiązanie dla:

• osób samotnych, które mają mieszkanie idealne dla swoich potrzeb i zamierzają spędzić w nim resztę życia,

• osób, która mają dom w atrakcyjnej miejscowości i chcą cieszyć się nim jak najdłużej, ale koszty utrzymania nieruchomości są wciąż coraz wyższe,

• osób, które dojdą do porozumienia z funduszem i ten zgodzi się na podnajęcie nieruchomości, gdy samodzielne życie stanie się trudne – zysk z najmu i odwróconej hipoteki pozwoli pokryć koszty pobytu w domu opieki.

Na co zwrócić uwagę

Warto rozpatrzeć ofertę funduszy, a w przyszłości i banków oraz innych instytucji finansowych dość uważnie, tak by perspektywa dodatkowych świadczeń nie przesłoniła mankamentów takiej umowy.

Nie jest to więc raczej dobre rozwiązanie dla:

• osób, które mają zbyt duże i drogie w utrzymaniu mieszkanie – lepiej pomyśleć o sprzedaży lub zamianie z dopłata na mniejsze, a zysk zainwestować,

• osób, które nie chcą przywiązywać się do jednego miejsca zamieszkania,

• osób, które mają przed sobą przynajmniej 20-30 lat życia – wiele może się w nim zmienić, a odwrócona hipoteka będzie takim samym obciążeniem jak kredyt hipoteczny,

• osób, których nieruchomość ma skomplikowany lub nieuregulowany stan prawny – lepiej zrezygnować, bo do podpisania umowy dojdzie dopiero, gdy nieruchomość ma jednego właściciela.

Wartość umowy

Umowa odwróconej hipoteki jest korzystna jeśli ceny mieszkań są wysokie, a nie kiedy spadają. Zakładając, że nieruchomość warta jest ok. 400.000 zł można liczyć na comiesięczne świadczenie w wysokości koło 1.700 zł wolnych od podatku.

Na ogół instytucja finansowa zawiera w umowie klauzulę, zgodnie z którą beneficjentowi wypłacona będzie połowa aktualnej wartości nieruchomości. To zabezpieczenie dla funduszu, gdyby wartość nieruchomości pozostającej w dyspozycji instytucji po śmierci klienta spadła.

Wypłata środków

Przyjmuje się, że wypłata następuje w comiesięcznych (niekiedy również kwartalnie, półrocznie lub rocznie) ratach lub jednorazowo przelewana jest na rachunek beneficjenta cała umówiona kwota. Klientowi przysługuje też prawo wybrania kombinacji kilku oferowanych możliwości.

Comiesięczne wpływy na rachunek beneficjenta z tytułu omawianej umowy nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od dochodów i nie bierze się ich pod uwagę w dokumentach stwierdzających wysokość miesięcznych dochodów danej osoby.

Zdjęcie pochodzi z serwisu Flickr.com.